Calculadora de hipoteca

¿Qué es una calculadora de hipoteca?#

Una calculadora de hipoteca (o de préstamo a plazos) convierte cuatro números (cuánto pides prestado, el tipo de interés, cuántos años y el método de amortización) en el único número que todo prestatario de verdad quiere: la cuota mensual, más la dolorosa verdad de cuánto interés pagas durante toda la vida del préstamo. Funciona con la fórmula de amortización estándar, la misma que usan los bancos para imprimir tu cuadro de amortización.

Esta página admite los dos métodos de amortización habituales en préstamos hipotecarios. La cuota constante (también llamada amortización francesa) mantiene la cuota mensual plana durante toda la vida del préstamo: los intereses se cargan al principio, así que los primeros pagos son casi todo interés y el capital apenas baja al inicio. El capital constante mantiene plana la porción de capital, así que el pago arranca más alto y baja cada mes a medida que el interés se calcula sobre un saldo decreciente. La herramienta despliega el cuadro completo mes a mes para que veas exactamente a dónde va cada yuan, dólar o euro.

Cómo se usa#

1. Introduce el Monto del préstamo: la cantidad que pides prestada, antes de cualquier entrada inicial. La caja está en unidades de moneda simples, sin símbolo.
2. Introduce la Tasa anual nominal (en %); por ejemplo 4.9 para el 4,9 %. Si tu banco la cita, usa la tasa nominal citada; la herramienta la convierte a una tasa mensual internamente.
3. Introduce el Plazo (años) (años completos; la herramienta multiplica por 12).
4. Elige el Método en el desplegable: cuota constante (cuota mensual plana) o capital constante (cuota mensual decreciente).
5. Haz clic en Calcular. La barra de resumen muestra la Cuota mensual (para capital constante es la cuota del primer mes, la más alta), el Total a pagar a lo largo de toda la vida, los Intereses totales y el número de Meses.
6. Despliega el Cuadro de amortización para ver cada mes: cuota, porción de capital, porción de interés y saldo restante. Es útil para ver cuándo el capital por fin empieza a caer rápido o para planificar una amortización anticipada.

Características clave#

• Ambos métodos de amortización habituales, calculados con la fórmula exacta de amortización: sin aproximación, sin hoja de cálculo.
• Cuadro completo mes a mes en una tabla desplazable, para que puedas responder a «¿cuánto capital queda tras el mes 84?» sin recalcular.
• Totales honestos. Los intereses totales se muestran junto al total a pagar, porque la distancia entre ambos es el coste real de un préstamo largo.
• Redondeado al céntimo en cada fila, con la última cuota absorbiendo el polvo de redondeo para que el saldo termine exactamente en cero.
• 100 % local. Tus números se quedan en el navegador; este es el tipo de cifra que no quieres subir a ninguna parte.

Ejemplo práctico#

Un préstamo hipotecario de 1.000.000 al 4,9 % anual a 30 años. Con Cuota constante seleccionado y tras Calcular:

Así que un préstamo a 30 años al 4,9 % casi dobla el coste: pagas de vuelta unos 1,91 por cada 1 prestado. Abre el cuadro y mira el mes 1: de los 5.307,27 que pagas, solo unos 1.224 son capital y los 4.083 restantes son interés. Para el mes 360 el reparto se ha invertido: casi todo capital. Eso es lo que significa en la práctica «el interés se carga al principio».

Ahora cambia el desplegable a Capital constante y recalcula. La primera cuota salta a unos 6.861 (porque la porción plana de capital de 2.777,78 más los 4.083 de interés del primer mes pesan más que la cuota del método francés), pero baja cada mes. La última cuota es de unos 2.791, y los intereses totales caen a aproximadamente 737.000 (unos 173.000 menos que con cuota constante). El intercambio es real: el capital constante cuesta menos en conjunto, pero exige más liquidez al principio.

Preguntas frecuentes#

¿Qué método paga menos interés?#

El capital constante siempre gana en intereses totales, porque estás amortizando capital más rápido desde el mes uno, así que el interés se calcula sobre un saldo menor cada mes. El inconveniente es que las primeras cuotas son más altas, lo que tensa el flujo de caja justo en el momento en que muchos compradores también están amueblando la casa. La cuota constante cambia un coste de por vida más alto por una carga mensual plana y predecible.

¿Por qué tanta parte de mis primeras cuotas es solo interés?#

Cada mes el banco cobra intereses sobre el saldo restante. Al principio casi todo el capital sigue vivo, así que la porción de interés es grande; la cuota fija solo puede cubrir una astilla de capital. A medida que el saldo baja, la porción de interés también baja, lo que libera más de la misma cuota para el capital: una bola de nieve que se acelera hacia el final del plazo.

¿Esto incluye comisiones, seguros o penalizaciones por amortización anticipada?#

No. La herramienta calcula la amortización pura a partir del monto, la tasa y el plazo. Los costes de cierre reales, el seguro hipotecario, el impuesto sobre bienes inmuebles y cualquier penalización por amortización anticipada son extra y varían según el prestamista; añádelos aparte cuando compares ofertas de préstamo.

¿Por qué los intereses totales parecen tan altos para 30 años?#

Porque el interés se acumula sobre un saldo que se amortiza lentamente. Estirar el mismo capital a más años baja la cuota mensual, pero mantiene el saldo vivo durante más tiempo, así que el interés se devenga durante más tiempo. Reducir el plazo a la mitad suele recortar los intereses totales mucho más de lo que la gente espera: prueba a cambiar el Plazo de 30 a 15 y mira la columna de intereses totales.