Calculadora de empréstimo

O que é uma calculadora de empréstimo?#

Uma calculadora de empréstimo (ou hipoteca) transforma quatro números — quanto você pega emprestado, a taxa de juro, quantos anos e o método de repagamento — no número que todo mutuário de fato quer: a prestação mensal, mais a verdade dolorosa de quanto juro você paga ao longo de todo o prazo. Ela trabalha a partir da fórmula padrão de amortização, a mesma que os bancos usam para imprimir o seu plano de repagamento.

Esta página suporta os dois métodos de repagamento comuns em empréstimos à habitação. Prestação constante (também chamada de amortização constante da prestação) mantém a prestação mensal fixa por todo o prazo — o juro é carregado para a frente, então as primeiras prestações são quase todo juro e o capital mal se move no início. Capital constante mantém a fatia de capital fixa em vez disso, então a prestação começa mais alta e desce todos os meses à medida que o juro é cobrado sobre um saldo encolhido. A ferramenta dispõe o plano completo mês a mês para que você veja exatamente para onde vai cada real, dólar ou euro.

Como usar#

1. Introduza o Montante do empréstimo — a quantia que está pedindo emprestada, antes de qualquer entrada. A caixa é em unidades de moeda simples, sem símbolo.
2. Introduza a Taxa anual nominal (%) — por exemplo 4.9 para 4,9%. Se o seu banco a cotar, use a taxa nominal cotada; a ferramenta converte-a numa taxa mensal internamente.
3. Introduza o Prazo (anos) do empréstimo (anos inteiros; a ferramenta multiplica por 12).
4. Escolha o Método no menu suspenso: prestação constante (prestação mensal fixa) ou capital constante (prestação mensal decrescente).
5. Clique em Calcular. A barra de resumo mostra a prestação mensal (para capital constante, esta é a prestação do primeiro mês, a mais alta), o Total a pagar ao longo de todo o prazo, os Juros totais e o número de Meses.
6. Expanda o Plano de amortização para percorrer todos os meses: prestação, parcela de capital, parcela de juro e saldo restante — útil para ver quando o capital finalmente começa a cair rápido, ou para planejar um pagamento antecipado.

Principais funcionalidades#

• Ambos os métodos de repagamento comuns, calculados a partir da fórmula exata de amortização — sem aproximação, sem folha de cálculo.
• Plano completo mês a mês numa tabela com rolagem, para que você consiga responder “quanto capital resta depois do mês 84?” sem refazer a matemática.
• Totais honestos. O juro total é mostrado ao lado do total pago, porque a diferença entre eles é o custo real de um empréstimo longo.
• Arredondado ao cêntimo em cada linha, com a última prestação a absorver o pó de arredondamento para que o saldo termine exatamente em zero.
• 100% local. Os seus números ficam no navegador — este é o tipo de cifra que você não quer enviado para lugar nenhum.

Exemplo prático#

Um empréstimo à habitação de 1.000.000 a 4,9% ao ano durante 30 anos. Com prestação constante selecionada e Calcular clicado:

Então um empréstimo de 30 anos a 4,9% quase dobra o custo — você paga de volta cerca de 1,91 por cada 1 emprestado. Abra o plano e olhe para o mês 1: dos 5.307,27 que você paga, apenas cerca de 1.224 é capital e os restantes 4.083 são juro. No mês 360 a divisão inverteu — quase todo capital. É isso que “juro carregado para a frente” significa na prática.

Agora mude o menu suspenso para capital constante e recalcule. A primeira prestação salta para cerca de 6.861 (porque a fatia fixa de capital de 2.777,78 mais os 4.083 de juro do primeiro mês é mais pesada do que a cifra da prestação constante), mas ela desce todos os meses. A última prestação é cerca de 2.791, e os juros totais caem para cerca de 737.000 — cerca de 173.000 a menos do que a prestação constante. A troca é real: capital constante custa menos no total mas exige mais dinheiro no início.

FAQ#

Qual método paga menos juro?#

Capital constante vence sempre no juro total, porque você está pagando capital mais depressa desde o primeiro mês — então o juro é cobrado sobre um saldo menor todos os meses. O senão é que as prestações iniciais são mais altas, o que pressiona o fluxo de caixa exatamente na altura em que muitos compradores também estão mobiliando a casa. A prestação constante troca um custo vitalício mais alto por um encargo mensal fixo e previsível.

Por que é que tanto da minha prestação inicial é só juro?#

Todos os meses o banco cobra juro sobre o saldo restante. No início quase todo o capital ainda está pendente, então a parcela de juro é grande; a prestação fixa só consegue cobrir uma lasca de capital. À medida que o saldo cai, a parcela de juro também cai, liberando mais da mesma prestação para o capital — uma bola de neve que acelera em direção ao fim do prazo.

Isto inclui comissões, seguro ou penalizações por amortização antecipada?#

Não. A ferramenta calcula amortização pura a partir do capital, da taxa e do prazo. Custos de fecho reais, seguro de hipoteca, imposto sobre a propriedade e qualquer penalização por pagamento antecipado são extra e variam por credor — adicione-os separadamente ao comparar propostas de empréstimo.

Por que é que o juro total parece tão alto para 30 anos?#

Porque o juro compõe-se sobre um saldo que está sendo pago lentamente. Esticar o mesmo capital por mais anos baixa a prestação mensal mas mantém o saldo pendente por mais tempo, então o juro acumula por mais tempo. Cortar o prazo para metade costuma reduzir o juro total muito mais do que as pessoas esperam — tente mudar o Prazo de 30 para 15 e veja a coluna dos juros totais.