Ипотечный калькулятор

Что такое ипотечный калькулятор?#

Калькулятор ипотеки (или кредита с платежами) превращает четыре числа — сколько вы занимаете, процентную ставку, срок в годах и способ погашения — в то единственное число, которое реально нужно заёмщику: ежемесячный платёж, плюс горькую правду о том, сколько процентов вы выплатите за весь срок. Он работает по стандартной формуле амортизации — той же, что банки используют для печати вашего графика платежей.

Эта страница поддерживает два способа погашения, обычных для жилищных кредитов. Равный платёж (аннуитет) держит ежемесячный платёж плоским весь срок — проценты загружены вперёд, поэтому ранние платежи почти целиком проценты, а основной долг поначалу едва сдвигается. Равный основной долг держит плоским кусок основного долга, поэтому платёж начинается выше и снижается каждый месяц по мере того, как проценты начисляются на убывающий остаток. Инструмент расписывает полный график по месяцам, чтобы было видно, куда уходит каждый юань, доллар или евро.

Как пользоваться#

1. Введите Сумму кредита — размер, который вы занимаете, до любого первоначального взноса. Поле в простых денежных единицах, без символа.
2. Введите номинальную годовую ставку (%) — например 4.9 для 4,9 %. Если банк её называет, используйте названную номинальную ставку; инструмент внутренне переводит её в месячную.
3. Введите Срок (лет) (целые годы; инструмент умножает на 12).
4. Выберите Способ из выпадающего списка: равный платёж (плоский ежемесячный) или равный основной долг (убывающий ежемесячный).
5. Нажмите Рассчитать. Сводная полоса показывает Ежемесячный платёж (для равного основного долга это платёж первого месяца, наивысший), Итого выплат за весь срок, Итого процентов и число месяцев.
6. Разверните График платежей, чтобы пролистать каждый месяц: платёж, часть основного долга, часть процентов и остаток — полезно, чтобы увидеть, когда основной долг наконец начнёт быстро падать, или спланировать досрочное погашение.

Ключевые возможности#

• Оба обычных способа погашения, рассчитанные по точной формуле амортизации, — без приближений и без таблицы.
• Полный график по месяцам в прокручиваемой таблице, поэтому можно ответить «какой основной долг останется после 84-го месяца?» без перевычислений.
• Честные итоги. Общие проценты показаны рядом с итогом выплат, потому что разрыв между ними — реальная цена долгого кредита.
• Округление до цента в каждой строке, последний платёж погашает округлительную пыль, поэтому остаток заканчивается ровно нулём.
• 100 % локально. Ваши числа остаются в браузере — это та цифра, которую не хочется никуда загружать.

Разбор примера#

Жилищный кредит на 1 000 000 под 4,9 % годовых на 30 лет. С выбранным Равным платежом и нажатой кнопкой Рассчитать:

Итак, 30-летний кредит под 4,9 % почти удваивает стоимость — вы выплачиваете примерно 1,91 за каждый занятый 1. Откройте график и посмотрите на 1-й месяц: из 5 307,27 только около 1 224 — основной долг, а остальные 4 083 — проценты. К 360-му месяцу распределение меняется на обратное — почти целиком основной долг. Вот что значит «проценты загружены вперёд» на практике.

Теперь переключите выпадающий список на Равный основной долг и пересчитайте. Первый платёж подскочит примерно до 6 861 (потому что плоский кусок основного долга 2 777,78 плюс 4 083 процентов первого месяца тяжелее цифры равного платежа), но он снижается каждый месяц. Последний платёж — около 2 791, а итого процентов падает примерно до 737 000 — около 173 000 меньше, чем при равном платеже. Компромисс реален: равный основной долг стоит меньше в целом, но требует больше денег на старте.

FAQ#

Какой способ платит меньше процентов?#

Равный основной долг всегда выигрывает по итоговым процентам, потому что вы гасите основной быстрее с первого месяца — следовательно, проценты начисляются на меньший остаток каждый месяц. Загвоздка в том, что ранние платежи выше, что напрягает денежный поток именно тогда, когда многие покупатели ещё и обставляют дом. Равный платёж обменивает более высокую пожизненную стоимость на плоское, предсказуемое ежемесячное бремя.

Почему так много моего раннего платежа — это проценты?#

Каждый месяц банк начисляет проценты на оставшийся остаток. Поначалу почти весь основной долг ещё непогашен, поэтому часть процентов велика; фиксированный платёж может покрыть лишь малую толику основного долга. По мере падения остатка падает и часть процентов, освобождая в том же платеже больше на основной долг — снежный ком, ускоряющийся к концу срока.

Включает ли это комиссии, страховку или штрафы за досрочное погашение?#

Нет. Инструмент считает чистую амортизацию по основному долгу, ставке и сроку. Реальные затраты на закрытие, ипотечное страхование, налог на недвижимость и любой штраф за досрочное погашение — дополнения и варьируются по кредитору — добавляйте отдельно при сравнении предложений.

Почему итоговые проценты выглядят так высоко для 30 лет?#

Потому что проценты накапливаются на остатке, погашаемом медленно. Растягивание того же основного долга на большее число лет снижает ежемесячный платёж, но держит остаток непогашенным дольше, поэтому проценты начисляются дольше. Уменьшение срока часто снижает итоговые проценты куда сильнее, чем ожидают, — попробуйте поменять Срок с 30 на 15 и проследите за колонкой процентов.